Contratto Transitorio

Con il termine contratti transitori si designano quei contratti di locazione che, poiché motivati da esigenze transitorie, derogano rispetto alle tipologie ordinarie, potendo avere una durata massima di 18 mesi, rinnovabili al perdurare della causa transitoria. I contratti transitori di durata superiore ad un mese, al pari degli altri tipi di contratto di affitto, sono soggetti alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e permettono al locatore di scegliere per il sistema della cedolare secca, così da ottenere un’imposizione fiscale agevolata.

La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell’esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.

Le specifiche esigenze possono far capo sia all’affittuario che all’inquilino e devono  espressamente menzionate nel corpo del contratto stesso e supportate da idonea documentazione probatoria.

Quli possibili motivazioni transitorie per il proprietario?

Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta.

Nel caso, quindi, l’esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell’esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l’esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest’ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.

Quali le esigenze transitorie dell’inquilino?

In alternativa l’esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l’immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l’apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata

In via generale, nel contratto di locazione transitorio il canone è liberamente determinabile dalle parti nel suo ammontare; tuttavia, in ordine ai contratti di affitto transitorio di edifici ubicati in città ad alta densità urbana (id est Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Catania e Palermo), nonché circa quelli situati in comuni con queste confinanti o capoluoghi di provincia, il canone è individuato sulla base di appositi accordi territoriali e, di tal guisa, non derogabile dall’autonomia negoziale delle parti.

Anche per i contratti transitori è dovuto un deposito cauzionale da versare da parte dell’affittuario a vantaggio del locatore al momento della conclusione del contratto. Detto deposito è fissato nell’importo corrispondente, al massimo, a tre mensilità (art. 11 Legge 392/1978 ), che il locatore dovrà restituire al conduttore allo scadere della locazione, maggiorato degli interessi legali nel frattempo maturati

Nei contratti transitori la Tassa sui Rifiuti (nota anche come TARI) può essere imputata direttamente in capo al conduttore allorquando si tratti di contratti transitori pattuiti per una durata almeno semestrale. Viceversa, nel caso in cui si versi in contratti transitori aventi una durata inferiore ai sei mesi, detta tassa resta intestata al locatore il quale ha, in ogni caso, il pieno di diritto di essere rimborsato dall’inquilino, laddove lo desideri

Per quanto invece riguarda la ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, è regolata dall’allegato D.
Ad esempio, spettano al locatore:

• Manutenzione straordinaria e installazione degli impianti dell’ascensore, nonché l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge;
• Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari dell’autoclave;
• Sostituzione e installazione dell’impianto comune di illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili e impianti di videosorveglianza, nonché degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, ed il loro adeguamento a leggi e regolamenti;
• Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico, di marmi, corrimano, ringhiere;
• Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari, della rete di fognatura.

Spettano invece all’inquilino:

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell’impianto di ascensore ed i relativi costi per i consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione, ispezioni e collaudi, nonché dell’impianto comune di illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, impianti speciali di allarme, sicurezza e simili e impianti di videosorveglianza;
• Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile;
• Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, la lettura dei contatori, le spese di acquisto combustibile, i consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua;

Il contratto di affitto transitorio, oltre che per gli immobili destinati alla civile abitazione, può essere stipulato anche per fondi commerciali. Tuttavia, anche in tali ipotesi è necessario che esso sia giustificato da un’esigenza transitoria oggettiva, di guisa che il conduttore abbia necessità di godere dell’immobile per un periodo di tempo limitato e prestabilito, secondo quanto previsto in materia dall’art. 27 L. n. 392/1978, alla luce della natura transitoria dell’attività commerciale.
La locazione commerciale transitoria è tipicamente impiegata in vista di eventi aventi una durata temporalmente limitata e prestabilita come, per esempio, nel caso di fiere, mostre o spettacoli.