Perchè ricorrere all’affitto d’azienda ?

Le ragioni di carattere personale e familiare.

Nelle imprese individuali e/o familiari, si può ravvisare l’opportunità di sospendere temporaneamente l’attività per dedicarsi ad altri compiti, riservandosi di riprenderla successivamente;
o è in età abbastanza avanzata e vuole ritirarsi, ma prima di compiere questo passo, valuta l’opportunità di scegliere una strada come l’affitto d’azienda che gli consente di percepire una rendita e di mantenere la titolarità dell’impresa;
o intende dedicarsi ad un’altra attività imprenditoriale (che potrebbe essere anche un diverso ramo d’azienda) ma non ritiene utile precludersi la possibilità di riprendere l’attività o il ramo d’attività che ha temporaneamente ceduto in godimento;
o ha intenzione di far continuare l’attività ceduta in affitto ad un familiare che non ha un’età adeguata
o non ha ancora sufficiente esperienza per guidare l’attività temporaneamente affittata;

Le ragioni economico – finanziarie:

la scarsa remunerazione dell’attività imprenditoriale, che potrebbe non assicurare, pur in presenza di un reddito positivo, adeguata remunerazione, né in termini di salario direzionale, né in termini di remunerazione del capitale investito, considerato anche il livello di rischio dell’investimento;
la necessità di effettuare nuovi investimenti per rinnovare e potenziare l’attività imprenditoriale, per i quali necessitano mezzi finanziari di cui l’imprenditore non dispone. In questi casi, in via alternativa, si potrebbe pensare, in presenza di una insufficienza di mezzi finanziari a disposizione dell’imprenditore individuale, ad avviare le trattative per la costituzione di una società, in cui l’azienda individuale venga
apportata;
l’esistenza di momentanee difficoltà finanziarie che hanno reso problematici i rapporti con le banche. In questa ipotesi, la rendita locatizia, rappresenterebbe un elemento che può favorire la concessione di accordi finalizzati al rientro da posizioni incagliate

In definitiva, l’affitto d’azienda si pone come soluzione che offre all’imprenditore l’opportunità di approfondire se cedere in via definitiva la titolarità dell’azienda (mediante una cessione in senso stretto o mediante un conferimento in società esistente o da costituire) oppure se affidare temporaneamente la gestione a terzi.

Oggetto del contratto deve essere l’azienda, cioè il complesso di beni organizzato dall’imprenditore per l’esercizio di una attività economica. L’affittuario esercita l’attività oggetto dell’affitto d’azienda sotto la ditta che contraddistingue l’azienda stessa, per la durata del contratto.

Obblighi delle parti
Generalmente gli obblighi delle parti sono espressamente concordati tra le parti stesse, e sono disciplinati nel contratto di affitto. Essendo un contratto consensuale, le parti provvedono a regolare le proprie obbligazioni nel contratto, decidendo se derogare o non derogare (nei limiti previsti) alle disposizioni di legge in materia, attraverso l’adozione di specifiche clausole contrattuali. Ovviamente, non potranno derogare alle obbligazioni essenziali.
Sono obbligazioni essenziali :
 il pagamento del canone periodico;
 il mantenimento della destinazione dell’azienda ;
 la consegna della stessa da parte del concedente in condizioni di idoneità allo svolgimento dell’attività.

Obblighi del concedente

Obblighi dell’affittuario:

 

Aspetti fiscali
La fiscalità del concedente
Ai fini delle imposte dirette e di quelle indirette (IVA e registro) la tassazione è diversa a seconda che il concedente
sia:
1. una società o un imprenditore individuale che affitta un ramo d’azienda o una fra più aziende possedute;
2. un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda (o società semplice che affitta l’unica azienda agricola).

Infatti, mentre nel primo caso il locatore mantiene comunque la qualifica di imprenditore, nel secondo caso, il locatore perde tale qualifica.

Il mantenimento della qualifica di imprenditore fa si che in capo al concedente il canone di locazione si configuri come componente positivo del reddito d’impresa; mentre la perdita della qualifica di imprenditore fa si che il reddito da locazione dell’azienda si configuri come reddito diverso ex art. 67 del TUIR. Anche sotto il profilo della fiscalità indiretta, l’assoggettamento ad IVA del canone di locazione d’azienda (sempreché non ricorrano le condizioni previste dall’art. 35, co. 10-quater, del D.L. 223/2006, conv. con modif. dalla L. 248/2006), determinerà applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (Euro 168).

Affitto d’azienda: quale responsabilità dell’affittuario per i debiti fiscali
e previdenziali dell’affittante?

La responsabilità per i debiti previdenziali
In caso di trasferimento di azienda, i debiti contratti dall’alienante nei confronti degli istituti previdenziali per l’omesso versamento dei contributi obbligatori, esistenti al momento del trasferimento, costituiscono debiti inerenti all’esercizio dell’azienda e restano soggetti alla
disciplina dettata dall’art. 2560 codice civile.
Così si è espressa la Corte di Cassazione, nella sentenza16 giugno 2001, n. 8179, secondo cui per i debiti previdenziali esistenti al momento del trasferimento, non può operare l’automatica estensione di responsabilità all’acquirente prevista dall’art. 2112, secondo comma, prima parte, C.C.
1. sia perché la solidarietà è limitata ai soli crediti di lavoro del dipendente e non è estesa ai crediti di terzi, quali devono ritenersi gli enti previdenziali,
2. sia perché il lavoratore non ha diritti di credito verso il datore di lavoro per l’omesso versamento dei contributi obbligatori (oltre al diritto al risarcimento dei danni nell’ipotesi prevista dall’art. 2116 secondo comma c.c.), restando estraneo al c.d. rapporto debiti tributari il conduttore normalmente non risponderà per i debiti del locatore ad eccezione di quelli verso i lavoratori dipendenti, in quanto non si applica il dettato dell’art. 2560 c.c., a meno di disposizione contrattuale in tal senso.
D’altra parte, nel caso in cui, al termine del contratto di affitto, sull’azienda gravino dei debiti, anche fiscali che scaturiscono dalla gestione dell’affittuario, non si avrà una responsabilità del locatore, come affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 8 maggio 1981, n.
3027, in Banca dati La Legge Plus, IPSOA. Deroga è rappresentata dal contratto di locazione ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392).

Per quanto riguarda i tributi erariali ancora da adempiere al momento dell’affitto, si ritiene che essi gravino solo sul locatore dell’azienda
Si segnala tuttavia che, per i debiti tributari, al contrario, altra dottrina1 ritiene, “che può verificarsi una responsabilità tributaria del concedente per i debiti di imposta contratti dall’affittuario nel periodo in cui questi era titolare dell’azienda affittata”.

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Facsimile
Schema di contratto di affitto d’azienda per scrittura privata autenticata
Tra i Signori
… nato a … residente a … C.F. … più avanti detto proprietario
… nato a … residente a … C.F. … più avanti detto affittuario
Premesso che
il Sig. … è titolare dell’esercizio commerciale denominato … sito a … via … n. … avente per oggetto attività …
il Sig. … intende cedere in affitto il suddetto esercizio;
il Sig. … intende ricevere in gestione il suddetto esercizio.
Si conviene e si stipula quanto segue
1. Il Sig. … cede in affitto al Sig. … l’esercizio suddetto a decorrere dal giorno …
2. Il presente contratto prevede l’affitto sia dei locali che dell’esercizio, compresi i mobili, gli arredi e le attrezzature e tutto quanto è necessario per l’attività, così come si trovano attualmente nell’esercizio e come da apposito inventario redatto a parte;
Le scorte utilizzabili in dotazione verranno affittate dall’affittuario mediante rilascio di fattura ed al prezzo di acquisto;

3. Il contratto avrà durata di … anni a decorrere dal giorno … con possibilità di proroga per l0 stesso periodo qualora una delle parti non abbia manifestato la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza alla controparte mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento;
4. Il canone complessivo è fissato in € … annue da corrispondere in dodici rate anticipate entro e non oltre il giorno … di ciascun mese; il canone potrà essere rivalutato in base al codice ISTAT
5. Rimangono a carico dell’affittuario le spese correnti relative all’esercizio ed al rapporto di locazione, nonché tutte le spese di ordinaria manutenzione e conservazione degli arredi e di tutto quanto necessita l’esercizio;
6. L’esercizio non può essere oggetto di subaffitto;
7. L’affittuario si impegna:
1. a non mutare la destinazione degli ambienti senza il preventivo parere scritto;
2. a conservare l’esercizio nelle attuali condizioni gestendo con cura e diligenza i locali  obbligandosi alle riparazioni necessarie;
8. Il proprietario si impegna a non aprire nell’ambito del territorio comunale di … per il periodo di affitto, sia in nome proprio che per interposta persona, attività concorrente a quella interessata dal presente contratto;
9. Il proprietario dichiara di essere titolare della seguente autorizzazione amministrativa … alla quale rinuncia a favore del Sig. … obbligandosi ad espletare tutte le pratiche del caso relative alla voltura;
10. Le spese e gli oneri inerenti al presente contratto sono a carico dell’affittuario;
11. Al presente contratto vanno allegati i seguenti documenti:

1. inventario …

2. …

Luogo e data

L’affittante
Il proprietario

Nel contratto d’affitto d’azienda assumono particolare importanza gli allegati. Quelli generalmente inclusi nella prassi commerciali sono:
– l’inventario: tale documento è espressamente previsto dall’art. 2561 c.c., comma 4 e serve innanzitutto a delimitare con chiarezza i confini dell’azienda concessa in affitto ed in second luogo, una volta confrontato con un nuovo inventario redatto al termine dell’affitto, a definire le
eventuali differenze sorte nel periodo di godimento dell’affittuario da conguagliare in denaro;
– dettaglio delle manutenzioni ordinarie e straordinarie: per i motivi già illustrati;
– dettaglio specificante le condizioni di trasferimento dei lavoratori anche in relazione a quanto espressamente previsto dall’art. 2112 c.c. (il rapporto di lavoro continua con l’affittuario e il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano), ovviamente in presenza di lavoro dipendente.

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